看过《城南旧事》的人一定忘不了那老北京城南青砖灰瓦的四合院，老舍先生的《四世同堂》、曹禺先生的《北京人》也都离不开这四四方方的院子。舒乙先生说它是“北京的第二道城墙”；资深四合院代理井蕴娇说它是“北京城的血脉”；被称为“胡同保卫者”的华新民说它是“北京的符号”；《城记》的作者王军更将它比喻为“北京的DNA”。
北京四合院，天下闻名。现在，更成为钟情四合院文化的中国人和外国人喜欢购买和收藏的热点。
随着中国经济的振兴，中国传统文化的复兴也必将成为人们的期盼。以历史文化的载体著称的北京四合院必将受到国内外更多的关注。目前，四合院营垒在节节缩小，因此，以市场法则衡量，四合院市场价值必将上升。
那么，北京到底有多少四合院？目前北京有多少四合院可以买卖？如何购买一处北京的四合院呢？购买了一套四合院，如何进行翻新如旧呢？
购买四合院，是个动辄几百万元的大投资，在决定之前，一定要进行缜密的考察、了解和分析。近日，本报记者就此进行了采访。
记者最新从四合院专业代理机构———万德成公司采访获悉，根据他们的统计数据显示，目前北京四合院保有量为20000座左右，由于北京市大规模的旧城改造，老城区内的四合院迅速减少，目前仅剩300万平方米，被明确保护的院落只有658座。
根据记者了解，目前北京传统四合院主要分布在东城、西城、崇文和宣武四城区，四合院的价格也因地段的不同而有所区别。比如，东城、西城多是以商贾富豪或者政界重要人士的身份保留下来，因此整体结构良好，占地面积多在300-500平米左右，价格约在400万-600万元之间。宣武、崇文两区的四合院相对较小，占地面积多在200-300平米左右，价格也相对较低，多在200万-300万元之间，是那些钟爱四合院却经济并不十分充裕的人士的较好的选择。
产权清晰是四合院上市交易的前提。由于历史原因，四合院产权十分复杂。目前北京四合院产权超过5人的占总数的一半以上，有的四合院产权人甚至有三五十个。
甚至有了院子产权也未必能够保证自由上市交易。目前四合院的产权主要有四种：混合产权（即包括私产、公产、单位产）、单位产权、房管局产权和私产。如果四合院的一部分是使用权房或经租房，取得产权十分困难，因此，拥有产权的房主有时都未必有完全出售四合院的权利。
据专业四合院买卖经纪机构———万德成公司总经理井蕴娇介绍，目前北京四合院主要买主有外地政府、企业驻京办，与文化、艺术有关的企业，有基金、投资北京的企业，对中国文化有特殊爱好的海外人士（包括港、澳、台胞）。这些买主当中，国外顾客（包括中国人有海外背景）的可能占到60％，这些人首先是拥有较强的经济实力，其次对中国传统文化有一定的了解。而且，喜欢四合院，并想收藏这种建筑文化。
据悉，现在四合院的新买主主要用来投资，比例超过60％，此外，也有用于居住、也有用于办公，据万德成掌握的资料看，用于居住的比例很小。
记者在采访中获悉，目前北京市场上四合院的供需并不平衡，几乎超过4：1。但四合院不是普通的商品，它既有名贵商品品性，又有艺术、古董的特征，因此，有的需求可能永远都不会成为有效需求。就像你为自己设定了一幅画，你愿意以天价购买，但你找不到一样。四合院离一些顾客的想象有时相差实在太大。因为很多四合院多年没有得到修复。得到修复的院子占的比例十分小，因为修缮的经济代价不是一般人所能承受的。
四个正在销售的古色古香四合院
上周，北京进入了深秋，在秋风一阵阵吹来的周末，记者走访了四个产权手续齐全、正准备销售的古色古香四合院。
●东新帘子胡同
年过六旬的李老师和老伴，以及90多岁的老母居住在东新帘子胡同的一处四合院里。这座院子已经有80多年的历史了，建成于上世纪二十年代，上个世纪40年代被其父亲买下。有北房5间，北房设有地下室5间，东西厢房为二层中式小绣楼，上下各有3间，另有1间门房和1间东房，共有24间房，房况保存较好，基本保持了原风原貌。
二层高绣楼上，铁艺虽然已经锈迹斑斑，但还是能看出精致的镂空花纹。从楼上俯瞰小院，灰瓦房在绿树掩映下透着古朴的气息，木制的门框更蕴含历史的厚重感，青藤缠绕在回廊上，高大的柿子树上结着硕大的柿子，让小院在深秋瑟瑟的风中显得生机勃勃。不过由于年久失修，门框有些已经弯曲变形，以前的住户私建的小砖房也让院子显得零乱拥挤。
“生活在这里不方便，冬天供暖不行，对于我们老两口，还是希望住楼房。”李老师的儿子在国外，四合院里只住3个人平时也显得很空荡，所以他近期将会请专业的施工队把这些原来住户搭建的屋子拆掉，再将院子稍加整修，准备卖出去。
四合院专家井蕴娇告诉记者，这个院落占地方正，布局规整，砖木结构，传统古建筑工艺建造，磨砖接缝，松木构架，门窗饰以精致木雕。北房高大宽敞，光线充足，东西小楼风格独特。适宜居住、办公，不用翻建，只需装修后即可使用。
●毡子胡同
古色古香的毡子胡同，给记者的印象十分深刻，就像一个美丽的古典美人，干净、祥和、漂亮。院子并不大，但是紧凑，院内两棵西府海棠树，似乎讲述着过往美丽的传说。
据万德成总经理井蕴娇介绍，这个美丽小院位于毡子胡同，胡同全长92米，均宽3米，沥青路面，为正黄旗地界。我们采访的这个小院落为街东院落，位于北京30片保护区内，其中正房95.9平方米，东厢房42.3平方米，西厢房47.8平方米，倒座房63.2平方米，院落面宽15米，进深21.5米。这个四合院适合商业投资及办公住房，亦可出租60万/年。
编辑：吴敏杰
